Покупка квартиры по переуступке прав – в чем подвох?

Некоторые осторожные люди хотят купить жилье в только что построенном доме, ожидающем ввод в эксплуатацию. Но в продаже - лишь квартиры по переуступке прав. Опасно ли это?

Осторожных покупателей недвижимости можно понять. Приобретать жилье в самом начале строительства дома гораздо выгоднее, что и делают многие инвесторы. Но где гарантия, что застройщик добросовестный, что он не обанкротится, не обманет и т.д.? Вот и боятся люди рисковать. А построенный дом – вот он! Красавец! А сунешься туда, оказывается, что все квартиры уже разобраны, остались только по переуступке прав. Но и этот вариант у людей осторожных вызывает опасение. Чего же действительно стоит опасаться?

 
Переуступка прав – что это такое
 
Пока дом не сдан в эксплуатацию, дольщики могут продавать жилье только по переуступке прав. Ведь у такого здания даже адреса почтового еще нет. Следовательно, и продать квартиру по договору купли-продажи еще нельзя. Если разобраться, то продавец продает даже и не квартиру, а договор долевого участия (ДДУ), по которому в будущем держатель этого документа станет обладателем собственности. Так что, ничего пугающего в этой ситуации нет. Все законно. Единственное, не во всех ДДУ есть пункт о переуступке прав. В этом случае квартиру можно будет продать только после сдачи дома в эксплуатацию.
 
Расслабляться не стоит
 
Жилье по переуступке продают чаще всего инвесторы. Это их бизнес. Купили квартиру дешево, когда еще только котлован под будущее здание был вырыт, а продают (переуступают права), когда дом уже практически готов. Разницу кладут себе в карман. К примеру, купили за 5 миллионов, а переуступают за 7 млн. Тут никакого подвоха нет. Но с разницы в стоимости, по закону, инвестор обязан заплатить налог 13%. С разницы в 2 млн он будет составлять 260 тысяч руб. Это хорошие деньги, и терять их продавец, естественно, не хочет. И он начинает ловчить, намеренно предлагая заниженную цену. Естественно, это будет только на бумаге, а по факту вы ему отдадите все 7 млн. Продавец даже может, в случае несогласия покупателя, предложить последнему вознаграждение, чтобы тот побыстрее согласился. Эксперты настоятельно рекомендуют избегать таких «серых» схем. Иначе можно остаться и без денег, и без квартиры.
 
Как это происходит
 
Предположим, продавец вас уговорил официально купить у него переуступку прав за 5 млн руб. Типа, за что купил, за то и продаю, просто деньги позарез понадобились. Но по факту вы ему отдадите 7 млн руб. Положенные 260 тысяч налога продавец государству платить не будет. Из них он вам, в качестве вознаграждения за согласие на «серую» схему, даст, к примеру, 60 тысяч. Итого получается: 7 млн минус 60 тысяч, равно 6 млн 940 тысяч. Вроде бы и вам хорошо, и продавец доволен. Сделку зарегистрировали в Росреестре, там вы отдали продавцу 5 млн. А потом, в тихом уголочке тет-а-тет сунули ему еще 1 млн 940 тыс. Теперь представим такую ситуацию.
 
Спустя время, родственники продавца решили опротестовать сделку. Причины могут быть разными. Например, продавец совершал сделку, будучи недееспособным, втайне от родственников, а вы этого не знали. Но это ничего не меняет. Суд отменит сделку, признав ее незаконной. При этом вы получите сумму, указанную в договоре, то есть 5 млн. А про 1 млн 940 тысяч можно будет забыть. Вот цена вашего согласия на «серую» схему.
 
Второй важный момент. Чтобы продать жилье по переуступке прав, необходимо заручиться согласием застройщика. Поэтому внимательно читайте ДДУ. Возможно, там есть пункт, запрещающий переуступку прав или спецтребования к процедуре получения согласия застройщика. Кстати, в большинстве случаев, строительная компания за согласие на переуступку прав взимает определенную сумму. Как правило, это 1-2% от стоимости квартиры. И чаще всего деньги за согласие застройщика платит покупатель, так что приготовьтесь к дополнительным расходам.
 
Застройщик может и не согласиться, если дольщик не погасил всю сумму долга. В случае ипотеки, при переуступке прав понадобится еще и согласие банка, который выдал кредит. Не получив согласие застройщика, инвестор может попытаться продать жилье без его разрешения. Такие случаи известны. Естественно, незаконный факт в будущем вскроется, и сделку признают недействительной. Деньги назад вы получите, но, опять же, в размере, указанном в первом ДДУ от инвестора. Имейте в виду, что переуступка прав по ДДУ должна быть оформлена официально отдельным договором. Документ подлежит госрегистрации, и до этого момента никакие платежи осуществляться не должны.

Если у продавца или у вас ипотека

Проценты по ипотеке на жилье в новостройках и по кредитам на рынке вторичного жилья сопоставимы. Чтобы компенсировать разницу в переплате по процентам, придется уговаривать инвестора согласиться на хорошую скидку. Пойдет ли он на это, еще вопрос. К тому же не каждый банк согласится на кредитование недвижимости по договору переуступки. Но даже, если удастся заручиться его поддержкой, процедура будет непростой.

Сначала в кредитной организации открывается спецсчет. На него переводят кредитные средства банка и первоначальный взнос от покупателя. Затем договор переуступки регистрируют. После этого все средства со спецсчета переводятся на счет продавца. Если продавец приобрел жилье за 5 млн, а продает за 7, покупателю ипотеку будут оформлять, исходя из стоимости квартиры в 5 млн. Разница в 2 млн оформляется распиской. Деньги (2 миллиона) закладываются в ячейку. Продавец не имеет права ее открывать, пока не будет зарегистрирован договор переуступки.

В случае, если первый дольщик оформлял ипотеку на приобретение жилья, ее нужно погасить. Если у вас есть наличные, оформляется договор займа (без регистрации) между вами и продавцом. По сути, это расписка, по которой вы передаете деньги продавцу, он выплачивает долг по кредиту, а затем снимает «обременение». Затем права на квартиру переуступаются покупателю. Когда деньги на руках, вопрос решить проще. А если встретятся два ипотетчика? Дело зайдет в тупик. И только пробивные и предприимчивые люди с неиссякаемым запасом энергии способны и в этом случае оформить переуступку прав. Но таких примеров единицы.

Как видите, покупка квартиры по переуступке прав – процедура не простая. Людей, относящихся к категории перестраховщиков, она, скорее всего, отпугнет. Но покупателей, готовых приобрести жилье именно таким способом, тоже немало. Задачу упрощают наличные средства, в полном объеме покрывающие стоимость квартиры.