Новые налоговые правила: продаем квартиру

Изменения в законодательстве могут серьезно поменять планы людей, которые хотят быстро продать свои квадратные метры. Продать недвижимость в Перми сейчас сложно не только потому, что снизился спрос, но и потому, что с начала этого года вступили в силу новые налоговые правила. До 5 лет вырос срок, после которого собственник освобождается от уплаты НДФЛ. Приврать и занизить сумму сделки тоже не получится: специально введено ограничение, что стоимость квартиры, на которую начисляется налог, не может быть меньше 70% от кадастровой.

Что важно учесть?

До конца прошлого года не платить 13% можно было в случае, если квартира налогоплательщику принадлежала не менее 3 лет. Теперь – не менее 5. Соответственно, те, кто не успел закрыть свои сделки до Нового года, увы, оказались «в пролете».

На предпринимателей, которые работают в сфере недвижимости, правило распространяться не будет. Имущество, которое непосредственно используется в предпринимательской деятельности и было продано, новая схема не затрагивает.

А вот физлицам-инвесторам, которые активно покупали и продолжают покупать жилье, стараясь «пристроить» дешевеющие деньги, придется уже действовать в новых условия. Налогом облагается разница между «покупной» и «продажной» ценой. Сумма, которая была потрачена, составит налоговый вычет.

Допустим, если жилье было куплено за 10 млн и до истечения 5-летнего срока было продано уже за 12 млн, 13% налога придется заплатить с разницы в 2 млн рублей. Налог составит 260 тыс.

Попробовать схитрить и занизить сумму сделки в договоре будет сложно – специальное ограничение (не менее 70% от кадастровой стоимости) призвано сократить количество сделок с заниженной стоимостью. Не на руку продавцам и общая рыночная нестабильность – о том, как изменится характер цен на жилье в ближайшие годы, ничего сказать нельзя. Просчитать выгоду от сделки, таким образом очень трудно.

13% НДФЛ будет установлено исходя из базы в размере не менее 70% от кадастровой стоимости, а не указанной в договоре заниженной суммы. Под заниженной ценой подразумевается сумма менее 1 млн рублей.

Неприятная новость есть и для дольщиков: им придется платить НДФЛ в любом случае. Независимо от срока владения долей.

Есть, правда, и ряд собственников, для которых срок, в течение которого вступит в силу освобождение от НДФЛ, останется неизменным (3 года). Речь о тех, кто стал владельцем квартир путем наследования от близких родственников и членов семьи, по договору дарения от родственников, в результате приватизации и по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Радоваться, правда, особенно не приходится : «наследную» квартиру все равно быстро продать будет проблематично. Цена определяется по кадастровой стоимости, налоговый вычет составит 1 млн, а налоговое бремя будет весьма ощутимым. То есть распространенная схема с продажей жилья для дальнейшей покупки новой квартиры с улучшением условий становится не такой простой. Эксперты предполагают, что продавцы приложат все усилия для того, чтобы затраты «упали» на покупателей, но в сегодняшних условиях это не так легко – покупатели чувствуют себя все увереннее, торгуясь. Сегодня общий тон на рынке задают именно они.

Положенный срок для того, чтобы продать квартиру без налогов, эффективнее всего пережидать, сдавая жилье. Таким образом оно будет приносить постоянный, пусть и небольшой, доход.